不動産投資をしている皆様へ

こんにちは、本日は不動産投資についてお話出来ればと思います。さて不動産投資といっても居住用賃貸マンションもあれば店舗や倉庫、貸地、コインパーキング等様々ありますが、今回は特に注意すべき１ルーム賃貸マンション投資について述べていきます。

１ルーム賃貸マンション経営はなぜリスクばかりか

1棟物の賃貸マンションを購入された場合ではなく、区分所有の賃貸マンションの１室を購入した場合の話をします。投資不動産を主に扱っている会社から電話営業、訪問営業、友人の紹介でという形式で買われる方が結構いらっしゃいます。大抵は35年間のローンを組むことを勧められます。固定資産税都市計画税は年々減少しますが（新築時の場合の軽減は含まず）、管理費、修繕積立費は逆に年々増加していく傾向があります。営業マンの中には投資に重要な話はせずに、節税対策・保険の代わりになる・将来的な貯蓄といって投資家に方に語りかけてきます。

大事なことは今後この物件を購入した金額より高くなるかと考えるか、将来的に下がるのかという考え方によって購入するときに左右されると思いますので、是非後者の考え方でいていただけると間違えが起こりづらいのでやってみてください。

単純なお話をしますが、所有してから35年後に購入した価格より高く売れるかどうかというとほとんどは安くなってしまう可能性が高いかと思います。そんな中で、毎月ローンの支払を行っているので万が一３５年後に買ったときと同じ価格で売れたとしても、毎月同等の貯蓄していた場合とで同じ話なので全く得になっていませんよね。

家賃収入を得ていたとしても利回りの問題や空室の問題もありますし、室内の設備や入退去時のクロスの張替えや畳の表替え、水回りの経年劣化による交換費用、様々維持保全を行っていかなければ賃借にはつきません。ましてや当初から家賃の他に持ち出し費用がかかっている方もざらにいらっしゃいます。そうなると何のためにわざわざお金を借り、金利まで支払っているのかわかりませんよね。

不動産投資で一番重要な事は利回りです。勿論、立地や建物の状況、将来的な値下がりする場所かどうか、賃貸需要があるのかも検討する必要はありますが、何を差し置いても利回り６％を切るような物件は買うべきではないかと思います。

売却する際にも利回りが低い物件には皆様手を出さないと思いますし、空き家状態になっている１ルームマンションを購入してご自分で住む方はほとんどいないかもしれません。仮に住む目的で購入する方がいたとしても、将来的に賃貸で貸そうと考えている人がほとんどなので、結局いくらで貸せるのかが焦点となり結局は利回りが低いと購入検討者はいないと結論付けます。