不動産を売却されるお客様からの質問💬「契約不適合責任とは？」

不動産を売却する際に売主が負う責任である「瑕疵担保責任」が民法改正により２０２０年４月１日から「契約不適合責任」へと改められました。
改正後の「契約不適合責任」では売主の責任が重くなる一方で、買主にとってはより安心して不動産を購入することが出来るようになりました。

💬そもそも「契約不適合責任」とは🤔❓
売主が買主に不動産を引渡す際、その目的物が契約内容に適合してないと判断された場合、売主が買主に対して責任を負うことを「契約不適合責任」と言います。
例えば、雨漏りやシロアリの被害が有るにも関わらず、売主は被害がないものとして中古戸建を売却した場合、契約不適合責任を負うことになります。

💬「契約不適合責任」に該当した場合、買主は何ができるの🤔❓
もし、購入した不動産が「契約不適合責任」に該当する場合、買主は売主に対して５つの請求権利があります。

１．追完請求
追完請求では、不完全な状態の不動産を想定していた完全な状態に適合するよう、請求する事ができます。
追完請求の話をすると、家を売却するには完璧に修繕しないと売る事ができないの？と思う方もいらっしゃいます。
契約不適合責任の追完請求とは契約内容と異なる場合には契約内容通りに直すということを指しています。
中古戸建を売却したとして、雨漏りのする物件を雨漏りはしていないものとして売却した場合、買主から追完請求があった場合には雨漏りを修繕しなければいけません。
ですが、売主は契約書へ欠陥の詳細を明記し、買主は現状のまま引渡しとする事を了承して購入している場合、売主は修繕をしなくても良いという事になります。
契約内容に基づき、相違が発生している場合は契約内容と一致するよう売主に請求できるのが追完請求です。

２．代金減額請求
代金減額請求とは、買主が売主に対し追完請求（補修）をしたにも関わらず、売主が補修を行わない時、もしくは補修が不可能な場合に代金減額請求によって売買代金を減額する事ができます。

３．催告解除の請求
催告解除とは、買主が売主に対し追完請求を行っても応じない場合、または代金減額請求では納得できなかった場合に契約自体を白紙にすることができます。

４．無催告解除の請求
買主は契約不適合により契約の目的を達しないとき（売主の履行が期待できない、履行が不可能であると考えられる場合）に限り催告なして契約を白紙にすることができます。
ただし、無催告解除とは契約が不履行になる場合に行使できる権限なので、契約は可能だけど補修が必要になる等の場合については催告解除になります。

５．損害賠償請求
損害賠償では、売主の過失で生じた損害に対し損害賠償請求を行うことができます。
ただし、売主が故意に隠した不具合や、売主の過失で生じた損害でない場合、損害賠償の義務が発生しません。
また、契約が白紙になった場合には買主が被った損害（収入印紙、登記費用等、契約締結のための準備費用が該当してきます）の賠償請求が可能です。

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瑕疵担保責任から契約不適合責任へと民法が改正された事で内容も一部見直され、売買契約書の役割がより重要になっています。
契約不適合責任について取り決めがある場合には、売買契約書の特約事項へしっかりと明記し、売主様は必ず内容を確認しましょう

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